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Recensement - CDCLA Communes
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CDCLA Communes

Recensement

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Accueil particuliers  > Logement  > Location immobilière : fin du bail  > Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?

Question-réponse

Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?

VĂ©rifiĂ© le 11/01/2023 – Direction de l'information lĂ©gale et administrative (Première ministre)

Le propriétaire d'un logement soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour relouer au prix du marché, sous certaines conditions (selon la catégorie du logement et les ressources du locataire). Il doit pour cela signer avec le locataire un <span class="expression">bail de sortie progressive de la loi de 1948</span>, d'une durée de 8 ans. Ensuite, le propriétaire et le locataire pourront signer un nouveau bail, avec un loyer correspondant au prix du marché.

Le logement doit être classé en <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=F1219">catégorie II B ou catégorie II C</a>.

Ces catégories regroupent les logements de bonne, voire d'assez bonne qualité.

Le propriétaire est autorisé à faire une proposition de bail de sortie progressive lorsque les ressources des personnes logées dépassent un certain montant.

Ce montant dépend du nombre de personnes logées :

  • Cas gĂ©nĂ©ral
  • En ĂŽle-de-France

  • Le montant ressources de la personne logĂ©e doit dĂ©passer <span class="valeur">31 703 €</span>.

    Ces ressources correspondent au revenu net imposable perçu durant <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumulĂ© des ressources des 2 personnes logĂ©es doit dĂ©passer <span class="valeur">38 688 €</span>.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumulĂ© des ressources des 3 personnes logĂ©es doit dĂ©passer <span class="valeur">45 674 €</span>.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumulĂ© des ressources des 4 personnes logĂ©es doit dĂ©passer <span class="valeur">52 659 €</span>.

    Ce montant est majoré de <span class="valeur">6 985 €</span>pour chaque personne supplémentaire.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.

  • Le montant ressources de la personne logĂ©e doit dĂ©passer <span class="valeur">42 271 €</span>.

    Ces ressources correspondent au revenu net imposable perçu durant <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumulĂ© des ressources des 2 personnes logĂ©es doit dĂ©passer <span class="valeur">51 584 €</span>.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumulĂ© des ressources des 3 personnes logĂ©es doit dĂ©passer <span class="valeur">60 897 €</span>.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumulĂ© des ressources des 4 personnes logĂ©es doit dĂ©passer <span class="valeur">70 212 €</span>.

    Ce montant est majoré de <span class="valeur">9 313 €</span> pour chaque personne supplémentaire.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.

DĂ©termination du loyer

Le loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.

  Ă€ savoir

ce loyer s'appliquera progressivement. La différence entre l'ancien loyer et ce nouveau loyer sera étalée sur toute la durée du <span class="expression">bail de sortie progressive</span> (8 ans).

  • Le propriĂ©taire doit se fonder sur au minimum 3 rĂ©fĂ©rences de loyer.

    Certaines rĂ©fĂ©rences (pĂ©riode de construction d'un immeuble, typologie des logements…) peuvent ĂŞtre obtenues auprès du <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/2/accueil.htm" target="_blank">rĂ©seau des observatoires locaux</a>.

      Ă€ savoir

    ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.

  • Le propriĂ©taire doit se fonder sur au minimum 6 rĂ©fĂ©rences de loyer.

    Certaines rĂ©fĂ©rences (pĂ©riode de construction d'un immeuble, typologie des logements…) peuvent ĂŞtre obtenues auprès de <a href="http://www.observatoire-des-loyers.fr/" target="_blank">l'observatoire des loyers de l'agglomĂ©ration parisienne (Olap)</a> ou auprès du <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/2/accueil.htm" target="_blank">rĂ©seau des observatoires locaux</a>.

      Ă€ savoir

    ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.

Envoi de la proposition par le propriétaire

Le propriétaire qui souhaite faire interrompre ce régime doit faire parvenir au locataire une proposition de <span class="expression">bail de sortie progressive</span> par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=F2158">de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)</a>.

La proposition de bail doit mentionner les informations suivantes :

  • Nom ou dĂ©nomination du propriĂ©taire, son domicile ou son siège social, ainsi que ceux de son mandataire, si nĂ©cessaire
  • Date de prise d'effet du bail de sortie progressive et sa durĂ©e (8 ans)
  • Immeuble concernĂ© et sa destination
  • Logement concernĂ© et, si nĂ©cessaire, Ă©numĂ©ration des Ă©quipements et parties communes auxquelles le locataire a accès
  • Montant du loyer, mode de paiement et règle de rĂ©vision annuelle
  • Montant de dĂ©pĂ´t de garantie, si nĂ©cessaire
  • Surface habitable du logement concernĂ©
  • Reproduction Ă©crite de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000874247/" target="_blank">l'article 25 et des articles 28 Ă  33 de la loi 86-1290 du 23 dĂ©cembre 1986</a>
  • Liste des rĂ©fĂ©rences ayant servi Ă  fixer le loyer (au moins 3 ou 6 rĂ©fĂ©rences de loyer, selon la taille de l'agglomĂ©ration oĂą se situe le logement)

RĂ©ponse du locataire

Dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la proposition de <span class="expression">bail de sortie progressive</span>, le locataire peut effectuer l'une des actions suivantes :

  • RĂ©pondre au propriĂ©taire que les conditions de ressources autorisant un bail de sortie progressif ne sont pas respectĂ©es. Le locataire doit alors accompagner sa rĂ©ponse des justificatifs nĂ©cessaires.
  • Refuser la proposition du propriĂ©taire et, si le locataire a fait Ă  ses frais des travaux ayant substantiellement amĂ©liorĂ© le confort ou l'Ă©quipement du logement, demander leur remboursement
  • Accepter la proposition du propriĂ©taire et, si le locataire a fait Ă  ses frais des travaux ayant substantiellement amĂ©liorĂ© le confort ou l'Ă©quipement du logement, demander leur remboursement

Le locataire doit faire parvenir sa réponse par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=F2158">du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)</a>.

Si le locataire choisit de ne pas répondre au propriétaire, cette absence de réponse vaut refus.

Procédure selon la réponse du locataire

  • Le bail de sortie progressive prend effet 6 mois après la date de la proposition envoyĂ©e par le propriĂ©taire, sauf exception.

    Le nouveau loyer ne s'applique pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

    La révision annuelle en fonction de l'<a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R48623">IRL</a> peut être appliquée à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.

    Si le locataire a demandé le remboursement de travaux, le montant en est fixé et le remboursement effectué lors de la signature du <span class="expression">bail de sortie progressive</span>. Sur demande du propriétaire, le remboursement peut aussi être échelonné au cours du bail de sortie progressive. Si la dette existe encore à la fin de ce bail, le propriétaire en règle alors le solde au locataire.

  • Dans les 3 mois qui suivent la rĂ©ception de la proposition par le locataire, le propriĂ©taire ou le locataire peut saisir la commission dĂ©partementale de conciliation. Cette dĂ©marche n'est pas obligatoire, le juge des contentieux de la protection peut ĂŞtre saisi directement.

    Le juge peut être saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire.

     Attention :

    si le juge n'est pas saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire, le logement reste soumis à la loi de 1948.

    Où s’adresser ?

    Commission départementale de conciliation

    Tribunal judiciaire

    Le juge statue sur les demandes du locataire et du propriétaire et fixe le montant du nouveau loyer.

    Le bail de sortie progressive est considéré comme étant conclu aux clauses et conditions fixées par le juge.

    Le nouveau loyer ne s'appliquera pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

    La révision annuelle du montant du loyer en fonction de l'<a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=R48623">IRL</a> pourra être appliquée, à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.

Ă€ la fin du<span class="expression"> bail de sortie progressive</span> de 8 ans, un nouveau bail doit ĂŞtre conclu.

Ce nouveau bail est soumis Ă  la loi du 6 juillet 1989.

Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect des <a href="https://communes.cdcla.fr/recensement/?xml=F1310">dispositions prévues par la loi</a>.

Mais, si le locataire qui, à la fin du bail de 8 ans, est âgé de plus de 65 ans ou est handicapé, le propriétaire ne pourra pas lui donner congé. Et il ne pourra pas augmenter le loyer lors du renouvellement du bail.

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